救市政策出台后重量级地产峰会

　　距离“太湖论剑”百日之后,地产行业三大巨头万通地产董事局主席冯仑、SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹和北京市华远集团总裁任志强又一次在公众面前集体露面,讨论当前地产形势。与7月初“太湖论剑”时有所不同的是,近段时间中央和地方政府已经出台了多项旨在提振房地产市场的政策措施,无论从财政政策还是信贷政策来看,对地产行业的紧缩已经松动,而彼时,房地产商正面临资金匮乏的困窘,纷纷将自己比喻成在汶川地震中奇迹存活的“猪坚强”。

　　时势不同,三大巨头对行业的看法也不尽相同。在10月30日举行的“2008年地产金融年会”上,地产版“锵锵三人行”上演了PK秀,多方代表冯仑认为,地产行业没有差到人人哭丧的地步;“空军”潘石屹和任志强则认为,当前宏观政策调控效果有限,地产企业仍在低谷中挣扎。

　　多方 冯仑:房地产市场仍在一个持续进步发展期

　　由于大家都是用住宅代表整个市场,用一个局部代表了100%,故容易得出“一个胳膊断了,就认为人体也完了”的结论。

　　冯仑是个相对乐天派,在业内疾呼“寒冬”降临的时候,他说:“就我的看法,现在房地产市场仍在一个持续进步的发展时期。”仔细回顾过去3—5年,中央和地方出台的几乎所有的政策,实际都是围绕住宅市场展开,但是房地产市场有3万亿的总量,仅仅1/3是住宅,不能拿比较低迷的一部分来代表所有。以冯仑的观察,今年以来一些城市的商业地产的租金还是上升的。他表示,由于大家都是用住宅代表整个市场,用一个局部代表了100%,故容易得出“一个胳膊断了,就认为人体也完了”的结论。

　　但冯仑也不否认当前地产开发企业面临的严峻形势。他再次提出“蜜月论”,过去几年地产市场形势较好,大家天天赚钱,以为是度长期蜜月,就这么过下去,但真实的生活却是蜜月很短,要折腾的日子很长。经历过上世纪90年代海南房地产泡沫的冯仑提醒说,“不要天天都把蜜月当日子过”,调整将带来大批开发商破产。

　　冯仑说,当前房地产业的蜜月期已结束,不能再沉浸在往事的回忆和梦幻里,要寻找下一次的机会。他表示,房地产业可以借市场机会作一些调整,在周期的波动中自我成长,使企业更加成熟。冯仑称,在这个蜜月中,万科在市值上做到了一百多亿美元,成为了全球最大的商业住宅公司。但在美国,最大的商用不动产公司的市值在200亿美元左右,远大于住宅类公司。而我国目前人均GDP约为3000美元,如果5年以后,假定按照现有的增速,人均GDP应该达到5000美元,发达一点的城市则超过10000美元。因此,他预计,按照国际经验,下一个蜜月来的时候,我国会给全球贡献一个最大的商用不动产公司。

　　空方 潘石屹:呼吁政府降低地产开发企业税负

　　房地产都快变成房地“惨”了。主要表现在交易量上,今年房地产市场成交额同比下降了73%,而且惨淡也不只是某一个行业的事。

　　早在全球经济显现衰退迹象之时,潘石屹便已被披露坐拥150亿元的巨额现金,因此,SOHO中国被业界认为是市场上最不担心资金紧张的公司之一;而任志强麾下的华远地产据称也是最没有管理问题的公司之一。但在此次金融年会上,两位似乎无后顾之忧的“大腕”对行业前景的看法却较为悲观。

　　潘石屹从统计数据切入正题,戏称房地产都快变成房地“惨”了。主要表现在交易量上,他表示,今年房地产市场成交额同比下降了73%,而且惨淡也不只是某一个行业的事。“早上我看到连捡垃圾的都亏损了,废报纸的价格,原来是1.8元,现在8角都没有人要;废钢的价格跌得只剩三分之一了。”

　　潘石屹说:“我觉得这个时候要特别客观地看中国的经济受全世界经济的影响。对房地产的现状,无论是住宅还是商业,还是保障房,都要有一个客观的评价。”他呼吁政府降低地产开发企业的税负,并提出目前市场上“双限房”的供应量偏大。

　　SOHO中国2008年中报显示亏损1.46亿元,但潘石屹说,上半年给政府交税是13.95亿元,摊到每个员工,平均每人交了1万元的税;而从去年开始,各个城市大规模供应保障房。去年北京市供应的保障房规划为650万平方米,如果按65平方米/套计算,折合10万套,2008年规划是760万平方米,如果每户是76平方米的话,又是10万套。潘石屹预计,从2008年四季度开始,商品房市场可能只占整个市场份额的30%—40%。

　　基于此,潘石屹对市场前景悲观。他说,现在是急需松绑的时候,如果不松绑的话,地产行业要死很多,钢铁行业也要死很多,连收废品的都要倒闭了。

　　任志强:调控政策没有起到预期效果

　　传统的政策思维是用压缩房地产投资过热来调控经济,但现在的情况是,货币政策放松了,房地产这匹马却照样不跑。

　　任志强也不改“大炮”本色,他认为,当前房地产市场由开发商和政府博弈,变成了消费者和政府博弈,调控政策没有起到预期的效果。

　　任志强认为,传统的政策思维是用压缩房地产投资过热来调控经济,但现在的情况是,货币政策放松了,房地产这匹马却照样不跑。他说:“中央新政出来半个月以后,楼市交易量不但没有涨,反而还跌了。”他预计,未来中国整个住房市场面临着巨大增量的压力,今年市场将有1.5亿—2亿平方米的空置面积,即使有救市措施,也需要至少两年时间消化现有存量。

　　任志强预计,未来几个月中央还会继续出台新的调控政策,而且由于美国进一步降息,中国还将采取降息措施。消费者的心理是买涨不买跌,在降息预期下,市场的观望情绪或许更加浓重。因此,任志强提醒同行说,作为房地产企业首先要活下来,否则便没有未来。